大家になるには何が必要？ アパート経営の流れや注意点、成功のポイント
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不動産投資家K
マスターリースとは、賃貸物件を不動産会社が一括で借り上げ、手数料を差し引いた賃料をオーナーに支払う契約です。マスターリースの概要およびサブリースとの違い、契約する際の注意点をあらかじめ確認し、賃貸経営をスムーズにスタートしましょう。
賃貸経営をしている方や検討している方は、「マスターリース」と「サブリース」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。マスターリース契約とサブリース契約は似た意味で使われることもありますが、本来の契約内容には違いがあります。
ここでは、マスターリース契約とサブリース契約の違いを確認しましょう。
マスターリース契約とは、不動産会社が物件の所有者（オーナー）から、物件を一括で借り上げる契約のことを指します。入居者募集などの運営や管理などの一切を不動産会社が担い、オーナーは不動産会社から賃料を受け取るだけで賃貸経営を行うことができます。
マスターリース契約はサブリースを前提とした契約で、オーナーと不動産会社の間で結ぶ「特定賃貸借契約」で、三者間契約のなかのひとつに位置付けられます。
サブリース契約とは、マスターリース契約により物件所有者から一括で借り上げた物件を、不動産会社が入居希望者に貸し出す（転貸する）際に結ぶ契約です。つまり、不動産会社と入居者の間で結ぶ契約です。
不動産会社が入居者から賃料を受け取り、そこからあらかじめ決められた手数料を除いた金額を物件所有者に支払います。
ここまで説明したとおり、マスターリース契約はオーナーと不動産会社との契約、サブリース契約は不動産会社と入居者との契約です。
本来マスターリース契約とサブリース契約は別々の契約のことですが、マスターリース契約はサブリース契約を前提としたものであることから、これら一連の流れをまとめて「サブリース」「サブリース契約」と呼ばれることも多いです。単純に「サブリース」という場合に、本来のサブリース契約のことだけでなく、マスターリース契約のことまで含まれている場合もあることを理解しておく必要があるでしょう。
マスターリース契約では、物件所有者は不動産会社を介して賃料を受け取ります。そのため、賃料がどのように支払われるかを契約時にしっかりと取り決めることは、納得がいく賃貸経営を目指すうえで非常に重要です。
マスターリース契約には、「賃料固定型」と「実績賃料固定型」があります。
賃料固定型は不動産会社が実際に得た賃料に関わらず、一定の賃料がオーナーに支払われる契約です。賃料固定型のメリットおよびデメリットには、以下があげられます。
賃料固定型の特徴は、契約時に決めた賃料が支払われ続ける点です。仮に空室が出たとしても、オーナーが受け取れる賃料が減ることはありません。空室による収入の減少は、賃貸経営にとって大きなリスクです。リスクの軽減を図りながら計画的な賃貸経営ができる点が、賃料固定型の魅力だといえるでしょう。
賃貸固定型で受け取れる賃料は、一般的に満室時の賃料から15％程度を差し引いた金額といわれます。そのため、仮に満室になったとしてもすべての賃料は受け取れない点には注意しましょう。
実績賃料固定型は、物件の稼働実績に連動してオーナーに支払われる賃料が変わる契約です。実績賃料固定型のメリットおよびデメリットには、以下があげられます。
実績賃料固定型は、入居者が多いほど受け取れる賃料が増えます。継続的に入居者が見つかる物件なら、賃料固定型よりも多くの賃料を受け取れる可能性があります。
その一方で、空室が増えると受け取れる賃料が減少する点には注意が必要です。空室の増減は、不動産会社の運営力や景気によっても変わります。実績賃料固定型は大きな利益を得られる可能性があるものの、経営の計画が立てづらい契約方法だといえるでしょう。
マスターリース契約を活用すれば、業務の手間を抑えた賃貸経営を実現できます。経営初心者の方や副業で賃貸経営をしたい方、いくつもの物件のオーナーになりたい方などでも、経営をスタートしやすくなるでしょう。
一方でマスターリース契約を利用するにあたっては、押さえておきたい注意点があります。契約後に慌てないよう、事前にしっかりと確認し備えることが重要です。
注意点の1つは、物件の修繕費や原状回復費はオーナー負担になる点です。マスターリース契約をしていれば、物件の管理も不動産会社に委託できます。しかし、修繕費などの費用が発生した場合は、一般的にオーナーが支払うとされています。不安に感じる方は、契約時に費用の負担割合を確認してください。
修繕費や原状回復費がいくら必要かは、実際に経営をスタートしないと正確にはわかりません。場合によっては、想定以上の金額となるケースもあります。不動産会社からの請求があった際に速やかに支払うためには、資金を用意しておくことが重要です。
定期的に契約内容の見直しがある点にも注意しておきましょう。マスターリース契約を結んでも、一般的に2～3年で契約内容の見直しが行われます。契約当初に見込んだほどの賃貸収入が得られない場合は、オーナーに支払われる賃料が減ったり契約終了になったりする可能性があります。
賃料の減少や契約終了を避けるには、空室率を下げ継続的に賃貸収入を得ていかなければなりません。そのためには不動産会社に任せるだけでなく、オーナー自身でも物件や経営の現状を把握して置くことが重要です。
解約規定を事前に確認しておくことも重要です。賃貸借契約の1つであるマスターリース契約は、借主である不動産会社からの解約はしやすい一方、貸主のオーナーからの解約はしにくい傾向があります。不利な状態での解約を避けるには、契約前に解約規定を確認することが大切です。不動産会社との長期での取引を希望するなら、実績や信頼のある不動産会社を選びましょう。
マスターリース契約では借主（入居者）から支払われた賃料から手数料を引いた金額がオーナーに支払われますが、近年、賃料減額や契約解除をめぐるトラブルなどが発生し問題となることも少なくありませんでした。修繕などの費用負担や賃料減額、途中契約解除など先にあげた注意点を事前に説明せず契約を強引に進める不動産会社も存在したためです。そこで、国は2020年6月に「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」（サブリース新法）を交付しました。
サブリース新法では以下の規制が設けられています。
これらが規制されたことで、オーナーに支払われる賃料が不当に下げられたり、契約が不当に解除されたりすることを防ぐことが期待されています。
参考：国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン
消費者庁 サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!
マスターリース契約とは、物件の所有者（オーナー）と不動産会社の間で結ぶ「特定賃貸借契約」です。サブリース契約は不動産会社と借主の間で結ぶ「転貸借契約」ですが、マスターリースとサブリースの一連の契約をまとめてサブリース契約と呼ぶこともあります。
マスターリース契約には、賃料固定型と実績賃料固定型の2つの種類があります。どちらを選ぶかにより受け取れる賃料が変わるため、事前に内容を確認し経営方針に合ったほうを選ぶことが重要です。
マスターリース契約では、オーナーと不動産会社の間でトラブルが発生するケースがあります。契約前に修繕費や解約など重要事項に関する規定をしっかりと確認し、納得がいく賃貸経営をスタートしましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士、個人情報保護士
建築不動産業界に20年間以上従事。請負営業、工程管理、リーシング、賃貸管理において幅広い知見を有している。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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