原状回復ガイドラインとは？賃貸入退去時のトラブルの対処・対策方法

原状回復ガイドラインとは

賃貸物件の退去時に、物件の汚損や設備の故障などの修理・補修について、オーナーか入居者のどちらが費用を負担するかトラブルになることがあります。
原状回復費の負担については賃貸借契約書に記載されているものですが、実際には詳細な取り決めがされていないことが多く、退去時になってオーナーと入居者それぞれで原状回復の範囲や金額の解釈に違いが生じることからトラブルに発展しており、それは年々増加傾向にありました。

こうした状況を受けて、国土交通省が策定したのが原状回復ガイドラインです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは

原状回復ガイドラインとは、正式名称を「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と言います。不動産業界で相次ぐ原状回復のトラブルを防止する目的で、国土交通省が原状回復の費用負担等についてとりまとめたもので、1998年（平成10年）に公表しました。公表後も、原状回復にかかる退去時のトラブルは増加を続けており、国土交通省では2004年（平成16年）に新たな裁判事例の追加、2011年（平成23年）にも裁判事例の追加やQ＆Aの見直し、写真や計算例を追加した参考資料を作成するなど、ガイドラインをより具体化・明確化する改訂を続けています。

ガイドラインには、原状回復トラブルを防止するための費用負担の範囲や考え方、解決のための制度紹介、裁判事例、Q＆Aなど、オーナーと入居者双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルールが示されています。

ただし、このガイドラインはあくまで「現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてとりまとめたもの」であり、最終的には契約書の内容や状況によって個別に判断すべきとされており、強制力はない点には注意が必要です。

■「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード

対象は民間の居住用賃貸物件

国土交通省では、ガイドラインの対象となる物件を「民間の居住用賃貸における契約締結時などの使用を想定している」と位置づけています。
ただし、2013年に事業所の賃貸物件の原状回復における係争において、東京地裁が「事業用賃貸物件にも適用される」との判決を下しました。こうした例からも一部オフィスや店舗など事業用の賃貸物件においても参考にできるガイドラインといえるでしょう。

法的効力の有無

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、相次ぐ不動産トラブルを防止・解決するために策定されましたが、このガイドラインには基本的に民間賃貸住宅の賃貸借契約は自由契約であり、行政が規制することは適当ではない旨が記されています。したがって先述したとおり、法的拘束力があるものではないという点を理解しておく必要があるでしょう。

しかしこのガイドラインは、国民生活センターなどに寄せられた数々の不動産トラブルや相談事例、過去の裁判の判例を基に作成されており、法定拘束力はなくとも賃貸物件の原状回復に関する重要な指針であることに変わりはありません。契約内容に沿った取り扱いが原則ではあるものの原状回復費用のトラブルになった際には「当ガイドラインを参考に話し合う」ことが推奨されています。

参考：国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

2020年4月の民法改正の影響

2017年に、不動産契約に関する内容を含む民法の一部が改正され、2020年4月より施行されています。改正により「経年劣化・通常使用による変化・借主の責任ではない損傷などについては、賃借人に原状回復義務はない」との文言が民法第621条で明記されました。改正前は、原状回復義務の範囲について民法上に明文化されていませんでした。
これは、それまで原状回復ガイドラインで運用されていた原状回復義務に関する実務上の考え方が、法律により明確に規定されました。

原状回復ガイドライン策定の背景

従来、賃貸住宅において賃借人が退去する際の原状回復費用の負担責任については、あいまいな部分がありました。

それを表しているのが、各地の国民生活センターに寄せられる多くの苦情や相談です。 PIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）の調査では、2022年1年間で12,856件の原状回復トラブルの相談実績となっており、2023年はこれを上回る勢いです。

出典：独立行政法人国民生活センター　賃貸住宅の原状回復トラブル　

国土交通省では、こうしたトラブル増加を背景に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定し、より具体的な情報を追加した改訂も行っていますが、策定後もトラブルが減ることはなく年々増え続けているのが分かります。

賃貸経営における原状回復の重要性

オーナーにとって、賃貸物件の原状回復を深く理解しておくことはコスト削減の面でもトラブル防止の面でも重要です。

まず、原状回復を怠ると、居室の内装や設備が傷み、物件の価値が下落する可能性があります。 また、原状回復が十分でない物件には新しい入居者も決まりづらくなるでしょう。コスト削減として原状回復費を抑えることで、結果として賃貸経営においてもっとも重要な収益に影響を及ぼすことになります。

物件の原状回復は順調な物件経営のための必要不可欠な重要事項といってよいでしょう。

原状回復ガイドラインのポイント

原状回復ガイドラインに記載されている重要なポイントとして、以下の4つがあげられます。

1. 原状回復の定義
2. ガイドラインと契約書の優先度と「特約」
3. 賃貸人・賃借人の負担割合
4. 経過年数による負担割合の変化

原状回復の定義

原状回復ガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

これをまとめると以下のようになります。

【入居者が負担すべき原状回復費の内容】

1. 入居者の故意による物件の傷や故障の修復・修理費用
2. 入居者の不注意による物件の傷や故障の修復・修理費用
3. 入居者の非常識な使用による物件の傷や故障の修復・修理費用

【入居者が負担する必要がない原状回復費の内容】

1. 物件自体の経年劣化による原状回復のための費用
2. 入居者の常識的な使用による物件の傷や故障の修復・修理費用

「原状回復」というと「入居者が、部屋を借りた当初の状態に戻すこと」と思いがちですが、これは間違いです。入居者には原状回復義務はありますが、入居者が常識的に使用した結果の「通常損耗」や「経年劣化」による汚れや傷は、入居者が負担すべき原状回復には含まれないのです。

ガイドラインと契約書の優先度と「特約」

原状回復ガイドラインや民法では、通常使用の範囲においては、原状回復費は原則オーナー負担となります。ただ、賃貸借契約では、一般的な原状回復義務を超えた入居者負担について特約を設けることが認められています。そのため、とくにオーナーにとって退去のたびに必須となるハウスクリーニングの負担については入居者負担とする特約が設けられていることが多いです。これを「通常損傷補修特約」といいます。

その際、入居者負担となる範囲と費用まで契約書に明記しておくことが重要です。範囲や費用が明記されていない場合、退去時にトラブルになるだけでなく、特約の効力が失われる可能性があります。

ガイドラインでは、特約に記載するには以下の要件が必要とされています。

1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する
2. 入居者が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕の義務を負うことを認識している
3. 入居者が特約による義務負担の意思表示をしている

賃貸人・賃借人の負担割合

原状回復ガイドラインでは、入居者とオーナーがどの部位のどんな修繕をそれぞれ負担するかについても具体的に記載されています。
ガイドラインには、それぞれの負担の考え方まで記載されていますので、目をとおしておくと良いでしょう。

参考：国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）（PDFが開きます）

経過年数による負担割合の変化

原状回復ガイドラインや民法では、入居者の故意・過失・注意義務違反等が入居者の原状回復負担の基本としていますが、ガイドラインでは、さらに経過年数によって負担割合が変化するとしています。
建物や設備を経過年数1年で毀損させた場合と、経過年数10年で毀損させた場合とでは、修繕費の費用負担が変わってくるということです。ガイドラインには、経過年数の考慮により最終残存価値を1円とするとされています。

参考：国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）（PDFが開きます）

ただし、補修や修繕のタイミングの違いから実際の設備の経過年数を把握するのは現実的ではないことから、ガイドラインでは入居年数で代替されています。
つまり、経過年数の考慮が6年のカーペットであれば、3年で退去する場合は、入居者の負担は50％です。このように入居時点を100％、経過年数が満了した時点辞典を0％として、退去時の経過年数の比率から賃借人の負担率を割り出して負担額を算出することになります。

原状回復に関するトラブルの相談事例

生活に関するさまざまな相談が寄せられる消費生活センターには、賃貸物件からの退去、なかでも原状回復に関するトラブルの相談も多くみられます。

状回復に関する相談は、賃貸物件に関する相談全体の3割以上を占めており、アパートオーナーにとっても事前対策は重要な課題といえるでしょう。

ここでは、全国の消費生活センターに寄せられた原状回復トラブルを原因ごとに3つに分けて解説します。

契約書の内容に関する認識のズレ

1つ目はオーナーと賃借人の間にある、契約書の記載内容に関する認識のズレです。

ある相談では賃借人が、退去にともなって契約書の記載とは異なる費用が請求された事例がありました。

敷金・礼金不要のアパートを退去する際に、賃借人はハウスクリーニング代約5万円、鍵交換代約1万円など、10万円を超える原状回復費用を請求されました。

賃借人が施工業者に確認したところ、ハウスクリーニング代の相場はもっと安いことがわかりました。賃借人は請求書を詳しく精査した結果、内訳のうち次の2点について請求に納得いかず、消費生活センターへ相談しています。

1. クリーニング代に含まれるエアコン清掃費用は契約書に「室内に喫煙の形跡が残っている場合のみ」と記載があり、賃借人は喫煙をしていないにもかかわらず請求されている
2. 入居時に複数の傷があったにもかかわらず、フローリング修復代として約2万円請求されている

これら請求はオーナーから見れば、正当な理由があったかもしれません。しかし、賃借人との間に認識のズレがあれば、トラブルに発展することは十分にあり得ます。原状回復にあたり、オーナーは、契約書に関する認識について賃借人とズレが生じないよう努めることが大切です。

参考：独立行政法人国民生活センター 住み始める時から、「いつか出ていく時」に備えておこう！ ―賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意―

通常損耗の基準に関する認知のズレ

2つ目は原状回復費用として請求されないはずの「通常損耗」の判断基準に関する認知のズレです。

あるケースでは、賃借人が25年間住んだ物件を管理会社立ち会い後、書面を交わして退去しましたが、その場では特に指摘がなかったため、通常損耗のみだったと認知していました。

ところが、その後床の張り替えや建具の塗り替え、ハウスクリーニング等の費用合計約19万円を敷金の22万円から差し引いて返金する旨の書面が届きました。契約書にはハウスクリーニング費用の記載はないため、納得できず相談しました。

このようなケースを防ぐには、入居時にオーナーが賃借人に対して、原状回復ガイドラインに基づく通常損耗の基準をできる限り明確に説明しておく必要があるでしょう。

参考：独立行政法人国民生活センター 住み始める時から、「いつか出ていく時」に備えておこう！ ―賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意―

入居時の汚損に関する認識のズレ

3つ目は、入居時の汚損に関する認識のズレによる相談です。

20年以上住んだマンションを退去した際に、入居時からついていた傷を最近ついたものとして、修繕費用を請求されたという相談がありました。

こちらのケースでは、退去時の立会いで、壁や襖（ふすま）の傷について指摘され、入居前からついていたと主張したにもかかわらず、業者から最近ついた傷だと強い口調で押し切られ、怖くなって反論できませんでした。証拠となる写真などもなく、修繕費用を負担するしかないのか、という相談内容でした。

また、不動産管理業者に申し出ていなかったものの、入居当初から気になっていたシャワーヘッドからの水漏れについて、入居中の損壊として交換費用約1万円を請求されたという相談もあります

上記のようなトラブルを防ぐために、オーナーは物件の傷や破損についてより厳密に確認して写真を撮るなどして証拠として記録しておくことが重要です。さらに、賃借人にもわかりやすく説明し、双方の認識を揃える必要があります。

参考：独立行政法人国民生活センター 住み始める時から、「いつか出ていく時」に備えておこう！ ―賃貸住宅の「原状回復」トラブルにご注意―

原状回復に関するトラブルの対処法

事前にどれだけ備えていても、現実として原状回復でトラブルが発生する可能性をゼロにするのは困難です。

ここでは、原状回復に関するトラブルが発生した場合の対処法について解説します。

話し合い・交渉

トラブルになってしまったら、オーナーとして請求した理由と現状を丁寧に説明をするための場を設けましょう。話し合いの場では、オーナー側の主張を伝えるだけでなく、賃借人の意見に耳を傾けることも重要です。

まずは判断基準となる原状回復ガイドラインに則って主張を整理し、誤解や行き違いがあれば訂正するなどして合意できるよう努めます。

話し合いや交渉では、請求の根拠に対する理解を求めるといった交渉も必要でしょう。その際には、原状回復ガイドラインに示されている「別表1　損耗・既存の事例区分（部位別）一覧表（通常、一般的な例示）」を参考にすれば、費用の負担者や負担すべき金額の目安を判断するに役立ちます。

参考：国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）(PDfが開きます）

調停・訴訟

話し合いや交渉でトラブルが解決できなければ、調停や訴訟といった法的手段に訴えることも可能です。原状回復に関するトラブルでは、裁判外紛争処理制度もしくは少額訴訟が利用できます。

裁判外紛争処理制度とは、裁判ではなく弁護士などの中立な第三者が斡旋・調停・仲裁によって問題の解決を図る制度です。このうち斡旋・調停には強制力がなく拒否することもできますが、仲裁によって下された判断には判決同様の効力があるため、両者とも従わなければなりません。

一方、少額訴訟は60万円以下の金銭の支払いを求める場合にのみ利用できる訴訟手続きで、簡易裁判所で1回の審理を経て、その日に判決が出ます。

参考：最高裁判所　少額訴訟

原状回復のトラブルを防ぐ対策

原状回復ガイドラインは、多額な原状回復費用を請求されないように入居者を守るという側面があります。だからといって、オーナーにとって必ずしもマイナスになるものではありません。

ガイドラインを基準にした賃貸借契約書を作成しておくことで、退去時のトラブルを未然に防げるという大きなメリットがあります。

ただしそのためには、賃貸物件のオーナーは、原状回復ガイドラインを参考に退去時の原状回復の範囲や費用負担について記載した賃貸借契約書を作成しておくことが大切です。以下にオーナーが入居者 と賃貸借契約書を締結する際の重要事項を5点あげます。

入居前の契約内容の説明と確認

賃貸物件への入居を決める際に、入居者は「部屋を内覧し、家賃を確認し契約する」という手順を踏むのが一般的です。契約の際、本来なら賃貸借契約書を入居者は熟読し内容に納得して契約すべきですが、契約書はざっと目を通しただけで済ませる入居者も多いです。

退去時のトラブルを防ぐには、 とくにトラブルになりやすい原状回復の範囲や負担割合については、契約書を読み上げたり具体的に説明をして合意を得て契約することが重要です。

入退去時のチェックリストの活用

原状回復に関するトラブルの原因の1つに「退去時の汚損状況への見解の相違」があります。たとえば、壁や床の傷や汚れが入居前からあったものか、それとも入居中に付いたものかどうか、という問題です。

このトラブルを回避するためには「原状回復の確認用リスト」を作成しておきましょう。そして入居時に、リストをもとに事前に物件状況について同意を得ておけば、退去時に意見の相違によるトラブルは避けられます。

原状回復確認リストは、原状回復ガイドラインに記載されている「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」をもとに作成するのもよいでしょう。オーナーと賃借人の双方がリストをもとに確認することで、認識や認知のズレを解消したり、減らしたりすることができます。

参考：国土交通省住宅局　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）（PDFが開きます）

入退去時の状態の記録

入退去時の状態を書面だけでなく、写真や動画で記録しておくのも有効です。

たとえば、文章で「やや変色が見られる」と記載するだけでは、状態を客観的に証明するのは難しいですが、入居時や退去時に、撮影日付のわかる写真で保存しておけば、誰にとっても明確な証明になり得ます。

また、設備の動作については、動画で撮影すると効果的です。たとえばシャワーヘッドの水漏れも動画なら、漏れている量やスピードがわかります。また、動画があれば異常がないことの証明にもなります。

弁護士との契約書の内容確認・精査

あらかじめ賃貸借契約書の内容を、弁護士に確認・精査してもらうのも、トラブル防止には効果的です。

賃貸借契約書のひな形をそのまま使用してしまうと、物件の実態や運用方針にそぐわない内容が含まれている場合があるため、原状回復についてもトラブルの原因になる可能性があります。もし契約内容の理解に不安があれば、確認・精査の依頼だけでなく、内容についてかみ砕いた説明を求めるとよいでしょう。

専門家同伴での退去立ち合い

退去時の物件確認を専門家同伴で行うことで、オーナーや賃借人とは異なる、客観的かつ専門的な視点で状態のチェックすることが可能です。ここでいう専門家とは、管理会社や原状回復に携わる施工業者などで、正確な状態把握が期待できます。

退去時の立ち会いの際には、見取り図や平面図、原状回復チェックリストなどの資料を用意しておくと、その場で同時に確認できるため、納得感をもって進めることができるでしょう。

原状回復に関するトラブルが発生した際の相談先

原状回復に関するトラブルが発生した場合、アパートのような事業用物件においては、主に3つの相談先が考えられます。それぞれ対象となる相談内容が異なるため、適切な相手に相談することが大切です。

ここでは、原状回復に関するトラブルが発生した際の3つの相談先について解説します。

法テラス

法テラスとは、法的なトラブルが発生した際の相談窓口です。トラブルの解決に向けてどのような方法があるか、どのような人に相談すればよいかなどを案内してくれます。

法テラスは原状回復トラブル以外にもさまざまな法的トラブルを相談できる「法律の総合案内所」です。情報提供で代金を請求されることはないため、比較的気軽に相談できる相手ともいえます。

宅地建物取引業協会

宅地建物取引業協会とは、不動産会社を取りまとめている協会です。不動産取引全般について相談できるため、原状回復トラブルや賃貸借契約書などについて相談できます。個人向けに無料相談を行っている場合もあるので、不動産賃貸経営で何か困ったことがあれば、相談してみましょう。

弁護士

訴訟など裁判で争う前提であれば、弁護士に相談するという方法もあります。もしその弁護士が不動産に詳しくなければ、不動産取引に精通した弁護士を紹介してもらいましょう。

また相談にあたり、日本弁護士連合会のホームページが参考になります。費用や相談の流れなどさまざまな情報が掲載されているため、事前にチェックしておくとよいでしょう。

まとめ

原状回復費の負担については、トラブルになりやすい項目です。近年はこのガイドラインの存在を認識している入居者も多く、円滑な賃貸物件の経営と運営のためには、オーナーも十分にガイドラインの内容を理解したうえで、ガイドラインに準拠する点と特約として入居者負担とする点とを明確にしておくことをおすすめします。

また、原状回復トラブルは退去時に起こるものですが、トラブル防止のためには入居時からの対応が重要であることも意識しておきましょう。