短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違いや計算方法、不動産売却時の注意点
短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の土地や建物などの資産を譲渡して得た利益のことです。短期譲渡所得には税金がかかりますが、特別控除を利用すれば節税ができます。 この記事では、短期譲渡所得の基本情報をはじめ、短期譲渡所得が発生した際の税金の計算方法や節税方法などについて解説します。不動産を売却するときの注意点も紹介するのでぜひ最後までご覧ください。 ポイント 短期譲渡所得は、所有期間が5年以下の資...
不動産投資家K
相続対策の一環で不動産の購入を考えている方も多いでしょう。しかし、不動産を買うといっても多くの物件があり、どのような物件を買えばよいか悩んでしまいます。
相続対策での不動産は、賃貸用の物件が効果的です。今回の記事では相続税対策で不動産を活用する意味や、具体的な活用方法について詳しく紹介していきます。
相続税は借入金などの債務を除いた資産に比例して高くなります。その資産を減らしていく節税対策の1つが不動産を活用する方法です。さまざまな資産がある中で、ここでは、相続税対策として不動産活用がおすすめの理由について解説します。
被相続人（亡くなった方）の財産を相続する際、現金を相続するよりも、同じ価値の不動産を相続した方が相続税を抑えられます。不動産の相続税評価額は、不動産の時価よりも低く評価されるため、相続税が少なく計算されることになるのです。
一般的に、相続税評価額は、土地であれば時価の80%、建物は70%を目安に算定されます。
単純に1億円で土地を購入し、その土地が相続時に1億円で売却できる価値があったとして、相続税評価額は1億円×80％で8,000万円と算定されます。1億円を現金で相続する際と比較して、不動産は2,000万円分低くみなされます。
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さらに、所有する不動産を賃貸物件として活用していると、自分で使用している不動産としての評価よりも相続税評価額が下がります。賃貸物件として第三者に貸し出していると、所有者自身が思い通りに使用したり売却したりできなくなるため、不動産の活用の幅が制限されることになり、資産の価値が下がると判断されるからです。
金融機関から借り入れをすると、相続税評価額を借り入れ分控除することができるため、相続税の納税額が下がり、大きな節税になります。
一般的には、相続税対策とは借り入れによる債務控除を示していることが多いですが、債務が大きければ返済リスクも増える傾向にありますから、どのような物件で相続税対策を考えていくかが大切です。
相続時には、借り入れ（債務）も、マイナス資産として引き継ぎます。
相続人は納税と円満な遺産分割を第一に考えますが、被相続人としては 不動産の維持管理、安定性、出口も見据えた計画を立てていくことが望ましいです。
デメリットの1つ目は、不動産の取得や維持にはコストがかかる点です。不動産購入時には仲介手数料がかかるだけでなく、不動産取得税や登録免許税などの税金もかかります。また、金融機関から借入をするのであれば、金融機関に払う事務手数料も忘れてはいけません。
さらに取得時だけでなく、不動産を保有している間も維持費がかかります。固定資産税や火災保険といった固定費だけでなく、修繕費や設備の故障なども定期的に発生するでしょう。不動産を購入する際には、コストも含めて慎重に資金計画を立てる必要があります。
換金性が低い点も不動産のデメリットです。株式や投資信託などの有価証券であれば、価格の変動があるにしても数日あればすぐに資金化ができます。しかし、不動産の場合は、買い手を見つけなければ売却できず資金化もできません。
一般的には不動産を売却する際には不動産会社に依頼して、買主を探します。物件によってはなかなか買主が見つからない場合もあります。また、ようやく見つかっても資金化するまでにはさまざまな準備で1～2カ月程度かかるケースが一般的です。
現金などの金融資産と違い不動産は分割できないため、遺産分割でトラブルになりやすいです点もデメリットの1つです。不動産を共有で相続するという方法もありますが、将来トラブルになることも多く、あまりおすすめできません。
地主などの場合、相続財産の大半が不動産という場合もあります。このようなケースでは金融資産が少ないことから、相続人間で財産を公平に分けることが難しくなります。
不動産は初期投資が大きいこともあり、投資した金額を回収できない場合もあります。たとえば1,000万円の収益を購入した場合、利回りが10％であれば年間の賃料収入は100万円です。毎年100万円の賃料収入があったとしても、初期投資を回収するのには10年かかります。
実際には維持にかかるコストだけでなく、経年劣化による家賃の低下や空室による収入減少などもあるため、回収期間はさらに長くなるでしょう。いくら節税になるからといっても投資を回収できなければ、結果として損をしてしまうかもしれません。不動産の購入は、慎重に行う必要があります。
最初に紹介する相続税対策は、賃貸物件の経営です。前述のとおり、相続税は相続財産の評価額に応じて計算されるため、評価額が下がるほど相続税の節税ができます。
1億円の現金であれば相続税評価額は1億円です。しかし、土地は一般的に時価の8割程度となる路線価で評価されるため、1億円の土地であれば8,000万円程度の評価になります。つまり1億円の現金を土地に変えると、評価額を2,000万円下げられることになります。仮に相続税の税率が20％だとすると、400万円の節税となります。
相続する不動産が賃貸物件の場合、さらに評価が下がります。賃貸物件は土地や建物を、第三者に貸している状態です。借りている人にも不動産を利用する権利があることから、賃貸物件の評価は借地人や借家人の権利を割り引いて計算されます。そのため賃貸物件は自宅や更地などの不動産と比べると、相続税評価額はさらに下がります。
現金を保有しているなら賃貸用不動産を購入することで、更地を保有しているのであれば賃貸住宅を建てることで、相続税の節税が可能です。
不動産賃貸業を営んでいる場合は、事業を法人化することで節税が可能です。相続税は被相続人に課税される税金のため、個人名義の資産が課税対象です。相続が発生する前に賃貸用不動産などを法人に移しておくことで、個人の財産を減らせます。
また、不動産賃貸業を行っている場合、利益がでればその分資産が増えていきます。個人で不動産賃貸業を行っていれば、利益の蓄積によって年々相続財産が増えていくことになります。しかし、不動産賃貸業を法人化していれば、利益は法人に蓄積され個人の相続財産は増えません。
さらに法人に蓄積した利益を家族に役員報酬として支払えば、家族に資産を移転することも可能です。単純に資産を家族に移転する際には贈与の対象になるため、法人を使えば贈与税を圧縮することもできるでしょう。
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不動産を生前贈与することで、相続税の節税が可能です。相続税の計算に使われる不動産の評価額は、不動産の価格と同じように毎年変動します。同じ不動産であっても不動産価格が高い時期であればその分評価額も高くなり、税金も高くなるでしょう。
そのため不動産価格が今後も上がるという局面であれば、生前贈与で不動産を早めに贈与する方法もあります。贈与にも税金はかかりますが、不動産の価格が安いうちに譲ることで節税が可能です。さらに相続時精算課税制度を利用することで、贈与税の負担を軽減できます。
相続時精算課税制度とは、親世代から子世代への贈与が2,500万円まで非課税になる制度です。贈与を受けた親世代の相続が発生した際には、相続財産に含めて計算されるため完全に非課税で譲渡できるわけではありません。
しかし、相続税を計算する際には、相続税評価額ではなく贈与時の価格が用いられます。不動産価格が贈与時から上昇していたのであれば、その分節約ができたということになります。
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相続税対策用に不動産投資をする際は、将来現金に換える可能性も考えて、流動性が高い・売却しやすい不動産を選ぶとよいでしょう。 流動性が高い不動産とは購入希望者が見つかりやすく、自分の希望するタイミングで売りやすい不動産です。
たとえば、以下のような条件の物件は流動性の高い不動産といえるでしょう。
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市場価値と相続税評価額の差が大きい不動産を相続税対策に利用するのがおすすめです。市場価値と相続税評価額の差が大きくなればなるほど節税効果が高くなります。市場価値は時価とも呼ばれ、不動産の市場で売却できる価格のことです。
市場価値と相続税評価額の差は、不動産によって異なります。土地の相続税評価額は市場価値の80％で計算されるため、市場価値の金額が高ければ高いほど相続税評価額の差が大きくなります。
たとえば、地価の低い田舎よりも地価の高い都心部の方が市場価値と相続税評価額の差が大きくなります。
また、立地の条件も市場価値に影響を与えるポイントの1つとなるため、下記のような条件に該当する不動産を選ぶのがおすすめです。
相続税対策で賃貸物件を購入する際は、収益にも注意しましょう。相続税対策で不動産を購入する際、節税効果に目がいってしまいがちで賃貸事業であるという点を軽視してしまうケースは少なくありません。
近年の不動産価格の上昇によって全国的に利回りは低下しており、あまり利回りにこだわり過ぎていてはいつまでも不動産が購入できません。いつ発生するかわからない相続対策での購入であれば、ある程度利回りは割り切って購入する方も多いでしょう。
しかし、節税対策で購入する物件であっても、長期間保有する可能性はあります。相続が終わればすぐに売却しなければいけないわけではなく、次世代へと事業として引き継いでいくこともあるでしょう。相続対策での不動産購入は銀行借入がセットになっているケースが多く、借入返済をまかなえるための収入も必要です。次世代が苦労するような物件を残さないためにも、事業としての収益が見込める物件を選びましょう。
前述したように、あからさまに相続税対策を目的とした不動産活用は認められないことがあります。そのため、単なる相続税対策としてだけではなく、事業として不動産投資を行うことが重要です。
相続後、すぐに売却することだけを目的とするのではなく、被相続人はもちろん相続人も賃貸経営についての知識やリスクについても認識しておくとよいでしょう。
賃貸経営を相続人が継承できるようにしておくことも大切です。賃貸経営にはリスクもあり、修繕などさまざまな費用がかかったり、赤字になることもある事業です。それらを理解せずに経営を引き継いでしまうと、相続税が節税できたとしても結果としてマイナスになってしまう可能性もあるでしょう。また、経営がうまくいっていない賃貸物件は、売却にも苦労したり想定よりも低い金額でしか売却できないかもしれません。
相続税対策というメリットだけを求めるのではなく、本質的な賃貸経営の成功も考え、不動産会社や税理士などのパートナー選定も慎重に行っておきましょう。
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資産の相続をスムーズに進めるためには、遺言書を残しておくとよいでしょう。
不動産活用は相続税対策にはなるものの、不動産は分割しづらい財産でもあります。相続人が一人しかいない場合は問題ありませんが、複数人で相続する場合、どの資産を引き継ぐのか揉めてしまうケースがあります。
そこで遺言書によって誰にどの財産をどれだけ相続させるのかあらかじめ残しておけば、相続人間で揉めるのを防ぐことが可能です。ただし、遺言書があっても必ずしも平等な分配になっているわけではなく、記載された内容とは異なる遺産分割を希望する場合には、遺産分割協議を成立させなくてはなりません。遺言書は相続争いを防ぐために有効ですが、生前から相続について話し合っておくことも重要でしょう。
また、エンディングノートなどは法的効力を持たないため、自筆証書遺言や公正証書遺言など法的効力のある遺言書を用意しておきましょう。
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あからさまに相続税対策のためだけに不動産を購入したとみなされた場合、相続税の租税回避行為と判断されます。租税回避行為とは、法律で想定していない形で税負担を逃れる行為です。違法ではないものの、不自然な方法を選択することによる税逃れといえます。もし、租税回避行為と判断されると、申告した相続税評価額とそれによる相続税額は否定されることになります。
明確な線引きはありませんが、たとえば以下のような場合はあからさまな相続税対策とみなされる可能性が高いです。
不動産の購入は相続税対策として有効ですが、相続税の節約のためだけによる購入は避け、資産運用の一環であり、事業として行う意思があることを明確にしましょう。
実際に相続税対策として不動産を購入したとして路線価評価を最高裁で否定された例があります。
経緯は以下のとおりです。
被相続人は銀行から10億円以上の借り入れを行い、90歳の時に8億3,700万円のマンション、91歳の時に5億5,000万円のマンションを購入し、94歳で亡くなりました。
2棟合わせた購入額は13億8,700万円ですが、路線価に基づく相続税評価額を約3億3,400万円と算出しさらに借り入れによるマイナス資産もあったことから、相続税を0円と申告しました。そして相続から9カ月後に一棟を売却しています。
これに対し、税務署は不動産鑑定評価額により2棟のマンションを12億7,300万円と評価し、約2億4,000万円の追徴課税を行ったのです。
相続人は課税処分の取消を求める訴訟を行いましたが、以下の3つの理由から、相続税を免れるためにマンションを購入したことは明らかであるとし、最高裁は相続人の上告を退け、国税庁の処分を妥当とする判決を下しました。
また、相続税対策のために購入したことを覆すほどの経済合理性のある理由もなかったとされました。
参考：日本経済新聞 相続マンション、路線価認めず課税「適法」 最高裁判決（2022年4月19日）
相続してすぐに売却する行為が相続税対策のための不動産購入だったとみなされる可能性があります。
相続税の申告後すぐに売却を行っていたことがその後の税務調査で明らかになった場合、租税回避行為と判断されるケースが増えているようです。
一般的に税務調査は過去3年にさかのぼって行われます。そのため、相続税申告後から3年以内の売却には注意したほうがよいでしょう。相続税対策として活用したい場合は、少なくとも相続税申告から3年間は不動産を保有しておくことが望ましいといえるでしょう。
被相続人となる人が自らの意思で購入していないとみなされる場合、相続税対策と判断される可能性が高いです。
たとえば、被相続人が不動産を購入した時期に病気などで意思決定を行える状態ではなかった場合や代筆や代理で契約を結んでいる場合が該当します。
不動産の購入による相続税対策をする場合は、被相続人が自らの意思で購入しなければなりません。
相続で引き継いだ物件を最大限活用するためには、不動産の管理を怠らないことが重要です。
不動産の資産価値を維持するためには適切な管理・修繕が欠かせません。建物は年数の経過によってどうしても傷んでしまうため、適切な管理をすることで資産価値を維持できます。
とくに賃貸物件の場合は、建物の維持・管理状況が賃料収入に直結します。管理が行き届いておらず、ごみが散乱・設備も故障している物件に入居したい入居者は少ないでしょう。資産価値だけでなく、賃料収入を維持するためにも管理を怠らないことが重要です。
相続税対策として不動産を活用することは、「賃貸経営に失敗する」「現金を使いすぎてしまう」などのさまざまなリスクがあります。
このような失敗を回避するためには、相続税対策まで相談に乗ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
適切な不動産会社であるか判断するには、「目的にあったプランを提案してくれているか」「現実的な収支プランであるか」を確認しましょう。
相続税対策として、不動産活用は効果的です。賃貸物件を経営したり、不動産購入時に借り入れを行ったりすることで、さらなる節税効果を得られます。
ただし、賃貸経営を行う場合は、相続人が不動産を相続してすぐに売却した場合や被相続人が自らの意思で物件を購入していない場合には、あからさまな節税対策とみなされ、追徴課税の恐れがあるため注意しなければなりません。
相続税対策として不動産投資を行う場合、相続税対策のためだけではなく、事業として適切に不動産投資を行い、賃貸経営を相続人に継承できるよう準備しておきましょう。また、相続争いを避けるために遺言書を残すことも大切です。
相続税対策についても相談できる不動産会社を見つけ、適切な対策を行いましょう。
監修者
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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