土地を売りたいときどこに相談する？目的別に10の相談先を解説

土地売却の全般的な相談は不動産会社

土地売却全般についての相談に適した相手といえば、まずは不動産会社です。不動産会社は、土地を含めた不動産の売買だけでなく、アパートやマンションの賃貸契約の仲介や賃貸物件の管理などを手がける不動産の専門家です。

ただし、不動産会社であればどの会社でも土地売却の相談に適しているというわけではありません。不動産に関するビジネスは多岐にわたるため、なかにはその一部だけに特化している不動産会社もあります。

土地売却について適切なアドバイスをもらうのであれば、もちろんのこと土地売却に強い不動産会社を選ぶことが必要です。

不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際には、大手の不動産会社が良いのか、中小の不動産会社が良いのか悩む方もいるでしょう。大手と中小の不動産会社には、それぞれ以下のような特徴があります。

また、最初に問い合わせた不動産会社にすべて任せるのではなく、複数の会社を比較することも重要です。それぞれ売却見込額や担当者の営業力には違いがあります。さまざまな会社を比較し、より信頼できる、能力のある会社を選びましょう。

土地の価値については「不動産鑑定士」

不動産鑑定士とは、土地の価値を証明する「不動産鑑定評価書」を作成できる唯一の資格です。土地や建物などの不動産の価値は、地理的な状況や法律による規制、取り巻く経済環境などさまざまな要因を踏まえて評価します。

公的な書類としても用いられる不動産鑑定評価書は、相続などの裁判に提出されることもある書類です。またその幅広い見識から、不動産の持つ価値をさまざまな角度から調査・分析し、顧客のニーズに合わせて適切にアドバイスするのも不動産鑑定士の仕事です。

通常、土地売却見込額の査定は、仲介する不動産会社が無料で行い、一般的な売買では、相場に沿った価格が交渉の上で土地の売買価格は決まるため、不動産鑑定士に相談する必要はあまりないでしょう。

不動産鑑定士に依頼するのは次のような場合です。

たとえば親会社から子会社への売却の場合、価格は市場原理ではなく自由に決められます。相場より安い金額で売却すれば、本来の利益を減らし、納める税金を減らすことが可能です。

しかしこれは、価格の操作による脱税行為にあたります。このような場合、本来の売買に適した金額の基準を示す公的な書類が不動産鑑定評価書です。

また相続における土地の価値も、同様に公平な基準による査定が求められます。不動産鑑定士は、土地の特殊な取引における適正な価値基準を知るための相談先です。

コラム：親族間売買・土地交換の場合、土地評価は必要？

上記のような、親会社・子会社間のやり取りにおいて、土地評価に則っていない不適正な価格での売買は脱税にあたるため、適正な土地評価が必要だと説明しましたが、親族間での売買や土地の等価交換などの場合はどうでしょうか。答えは「どちらも適正な土地評価が必要」です。

それぞれについて、なぜ土地評価が必要なのかを解説していきます。

親族間売買の場合

相続などにおける土地の親族間売買では、身内同士だからといって低い価格での不動産の引き渡しを行おうと考えるケースも多くあるでしょう。

確かに双方の合意があれば、いくらでも買い売りは可能ですが、土地評価に沿っていない価格設定での売買を行った場合「みなし贈与」であると判断され、非常に高額な贈与税を徴収される可能性があります。

みなし贈与とは民法上では贈与に該当しないものであっても、贈与税の公平性を保つために「贈与」と判断されるもののことです。そして、みなし贈与だと判断された場合、贈与税は時価と実際の売買価格の差額に対して課税されます。

贈与と判断される基準となり得る差額を調べるには、路線価などを参考にして考えていきます。

なお、差額の基準について数字としてのラインがあるわけではありませんが、過去の裁判例（東京地判平成19年8月23日(行ｳ)第562号）を見てみると「路線価の80%での親族間売買は低額譲渡に該当しない」と判断されており、みなし贈与は発生していません。そのため、この判例は一つの適正価格の基準として考えても良いと思われます。

ただし、注意しておきたいポイントが、上記は路線価自体が時価のおよそ80%であるという前提の話であるということです。突然の土地価格の上昇などにより、路線価が時価の80%を下回ってしまうとこの限りではないため、時価に関しての情報を抑えておく必要があります。

これらの内容をみていると、みなし贈与かどうかの判断はとてもあいまいであるということが分かるでしょう。そのため、個人での判断だけでは不安という場合には、不動産鑑定士や、不動産や相続に強い税理士に相談をすることをおすすめします。

また、低額譲渡に関する考察も国税庁から出ているため、参考にしてみてください。

参考：国税庁　「通達目次　/　相続税法基本通達」
参考：国税庁　「相続税法第7条及び第9条の適用範囲に関する一考察」

土地交換（等価）の場合

土地交換とは、文字通り土地を売買するのではなく、土地と土地の交換によって取得することです。土地交換の中でも、税法上の交換特例が適用できれば、所得税（譲渡所得）が課税されません。

その交換特例の適用を受けるための要件のうち、価格に関するものは、主に以下の2点が挙げられます。

1. 交換の対象が同じ種類の資産であること
2. 交換譲渡資産と交換取得資産の差額が、いずれか多い方の価額の20％以内であること

この条件を満たすかどうかを判断するためには、不動産鑑定士による適正な土地評価が必要です。「不動産鑑定評価書」があれば、税務当局に対して交換の妥当性を証明することができます。

また、上記であげた価格要件以外にも、土地用途に関する要件や所有期間の要件などもあります。土地の等価交換を検討している場合には、譲渡税の節約のためにも特例の要件をしっかりと確認しておきましょう。

参考：国税庁　「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」

測量や境界の相談は「土地家屋調査士」

土地家屋調査士は、不動産における「表示に関する登記」の専門家です。不動産は所有者にとって重要かつ貴重な資産であるため、登記情報に誤りやずれがあると大きな問題になる可能性があります。そのため、売却したい土地の面積や境界などが正確である必要があります。この正式な測量と表示に関する登記を行うことができるのが、土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は、土地の登記情報を調査・確認して法務局に申請し、現実に即した正しい登記情報であると証明することが仕事です。

土地を適切に売却したいのであれば、買い手のためにも隣接する土地との境界を改めて測量し、必要なら申請し直すなどして正確な情報にしておくことが重要です。

境界が確定されていないと、後々隣接する土地の所有者と境界について法的に争うことになりかねません。このようなリスクのある土地は買い手がつきづらいうえに、正確な土地の価格が査定できずに相場より安い値段で取引される可能性もあります。

費用はかかりますが、売る側の責任としても、法的に登記情報を確定しておく必要があるでしょう。

土地売却の税金については「税理士」

土地を売却すると、さまざまな税金が課せられます。税金の種類は多く、要件によって金額が変わるため、正確に計算し届け出るためには専門家である税理士に相談するのがオススメです。

印紙税や登録免許税、消費税、譲渡所得税などの税金が発生する不動産売買では、専門家である税理士の役割は重要です。

たとえば譲渡所得税は、本来不動産を売却して得た「利益」に課せられる税金です。ここでいう利益とは、売却価格から買った時の金額と売買取引でかかった費用を差し引いた金額を指します。

こうした定義は専門家にとっては当然のことであっても、慣れない人にとっては難しいと感じるかもしれません。ほかにも、関連する特別控除や特例が適用できるかどうかの判定など、専門家である税理士であれば節税についても相談できます。

さらに、不動産の譲渡によって利益を得ると「確定申告」が必要となります。書類の作成から計算まですべて自分で行うこともできますが、帳簿作成や書類作成の手間は慣れない個人には大きな負担となりますし、間違いが起こらないとも限りません。例年、確定申告を行っているような人でないならば、税理士に相談すると良いでしょう。

土地売却の税金特例については「税務署」

土地売却に関する税金について相談するなら、税務署に相談する方法もあります。税務署は、すべての国民のために設けられた、税金に関する公的機関です。

たとえば居住用財産の売却には、「3,000万円の特別控除」や「所有期間による軽減税率」など税の負担を軽くするためのさまざまな特例があります。情報としては国税庁ホームページなどに詳しく掲載されてはいるものの、専門用語も多くすべてを正しく理解するのは難しいかもしれません。

税理士にも税金について相談はできます。しかし、特例など税金の制度についての問い合わせであれば、電話などで税務署に尋ねることも可能です。

参考：国税庁　「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

登記など権利の相談は「司法書士」

土地の売却は、登記上でいうと所有者が変わることであり、所有権が「移動する」ことといえます。司法書士は不動産の登記の専門家ですが、取り扱う内容は不動産の表題表記に加え、所有権保存登記・有権移転登記・抵当権設定登記・抵当権抹消登記など主に権利に関する登記です。

まだローンが完済していない不動産を売却し、売却代金で完済しようとすると、不動産についている抵当権を抹消する登記が必要になるため、所有権移転と合わせて司法書士に依頼できます。

司法書士への依頼は、所有者が個別に行うのではなく、取引を仲介する不動産会社によって手配されることが多いようです。ただどうしても依頼したい司法書士があれば、取引にあたって先に指定しておくようにしましょう。

また土地は購入して手に入れる場合もありますが、相続で土地を手に入れる場合もあります。相続で手に入れた土地は通常、相続したときに名義が変更されます。

これが、所有権移転登記です。なかには名義が変更されないままという場合もありますが、このような土地は名義変更するまで売却できません。

相続した土地を名義変更後売却するためには、相続人全員で話し合い、土地を誰のものにするかを決めてから正式な名義変更が必要です。手続きの際にはどのような書類が必要で、どのように手続きすればいいかは、司法書士に相談するとよいでしょう。

離婚や相続など法律相談なら「弁護士」

土地の売却が、相続や離婚などによる財産分与などの場合は、さまざまな法律に精通した弁護士に相談することをオススメします。

土地の売却では高額なお金がやり取りされます。相続や離婚となれば、関係者がそれぞれの権利を主張するなど法的な判断が必要になる場面もあるでしょう。また、契約にあたって買い手とトラブルが起こることもあります。たとえば次のような状況では、弁護士への相談をオススメします。

1. 相続で遺産分割ができず、売却金額の取り分が決められない
2. 土地の境界を確定したいが、隣接している土地の登記上の所有者がすでに亡くなっており実質的な所有者が誰かわからない
3. 借地権付きの建物を売却したいが、地主の承諾が得られない
4. 売買契約締結後、引き渡し前に突然解約された
5. 仲介する不動産会社とトラブルになった　
6. 売却　など

弁護士は法律の専門家ではありますが、不動産にも強いかどうかは別問題です。依頼にあたっては不動産関連の法律にも精通した、信頼できる弁護士を選びましょう。