再建築不可物件とは？不動産投資に活用できる？購入前に知っておきたい注意点

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件とは、名前の通り建物を再度建築できない物件を指します。再建築できないため利用用途が限られており、一般的な物件よりも評価が低い傾向にあります。ここでは具体的な再建築不可物件の事例や再建築不可物件が発生する理由を解説します。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現状建築されている建物を取り壊すと、新たに建物を建築できない土地を指します。再建築できない理由はさまざまですが、多くは接道義務を果たしていない場合が多いでしょう。

新しく建築できない物件のため、既存の建物を使い続けるか、更地として利用するしかありません。他の物件と比べると利用用途が限られるため、さまざまな評価が低い傾向にあります。

固定資産税が安い

再建築不可物件は固定資産税評価額が低くなるため、固定資産税も安くなります。固定資産税評価額とは固定資産税を計算する際の根拠となる価格で、市区町村が算出します。固定資産税評価額は一般的に時価の7割程度となることが多く、資産価値の低い再建築不可物件は固定資産税評価額も安くなるでしょう。

相続税評価額が低い

再建築不可物件は固定資産税評価額が低いため相続税評価額も低くなります。相続税を計算する際、不動産は相続税評価額を用いて計算します。建物の相続税評価額は固定資産税評価額が基準となるため、再建築不可物件の相続税評価額は一般的な物件に比べると安くなるでしょう。

再建築不可物件の事例

以下のような物件が再建築不可物件になります。

1. 敷地が道路に接していない
2. 道路に接している幅が2m未満
3. 道路に接しているが建築基準法で定められた道路でない

建物を建築するためには、幅4m以上の道路に2m以上接していることが建築基準法42条で定められており、これを接道義務と言います。つまり敷地が道路に接していない無道路地は、建物を建築できません。道路に接していても、接している幅が2m未満の場合も同様に建築できません。

また一見道路に接しているように見えても、建築基準法で定められた道路ではない場合もあります。建築基準法で定められた道路とは、幅4m以上の公道や特定行政庁が指定した道路です。舗装された道路に接道しているように見えて、実は接道義務を果たしていない場合もあるため注意しましょう。

接道義務は、すべての土地に適用されるわけではありません。人が集まって暮らしやすい街づくりをする地域として行政が定めた、都市計画区域や準都市計画区域内に建築する場合に適用されます。

参考：e-GOV 建築基準法

なぜ再建築不可物件が発生するのか

再建築不可物件について、建物がすでに建築されているのに同じ敷地でなぜ再建築ができないのか疑問に感じる方もいるでしょう。再建築不可物件が発生する理由は、建築基準法や都市計画法が定められたタイミングが要因です。

建築基準法が施行されたのが昭和25年（1950年）、都市計画法が昭和43年（1968年）です。つまり建築基準法や都市計画法が制定される前に建築された物件は、接道義務を果たす必要がありませんでした。建築当時は違法ではなくとも、その後に制定された法律によって再建築不可物件が発生します。

再建築不可物件を購入する注意点

相場よりも安く購入できる再建築不可物件は、災害などによる建物の倒壊でも、再建築ができません。さらに住宅ローンの利用が難しく、また売却も簡単ではありません。それぞれの注意点について、解説します。

災害による倒壊等でも再建築ができない

再建築不可物件の一番の注意点が、一度建物を壊してしまうと建築できないことです。購入する際には建物を長く使うつもりでも、地震や火災などの災害で建物が倒壊することがあるかもしれません。再建築不可物件では、災害による倒壊であっても再建築できません。

再建築不可物件を購入する際には、既存の建物をリフォームすることも多いでしょう。耐震性などある程度強度をあげることはできますが、災害によるリスクを0にはできません。万が一の際には、再建築ができずその後土地の活用が難しくなってしまう可能性があることは注意しておきましょう。

住宅ローンが利用できない

再建築不可物件は資産価値が低いため、住宅ローンが利用できません。住宅ローンの審査項目の1つに担保としての評価があり、再建築不可物件の場合は担保価値が低いです。また金融機関によっては、そもそも再建築不可物件への融資を認めていません。

そのため再建築不可物件を購入する際には、融資は利用できず現金で購入する必要があります。再建築不可物件は相場よりも安いとは言え、現金で購入するためには相応の資金は必要になるでしょう。ある程度資金に余裕がなければ購入できないことに注意しましょう。

売却が難しい

再建築不可物件は物件の活用方法が限られるため、簡単には売却できません。再建築できる物件であれば、既存の建物をそのまま使いたい買い手や、建て替えをしたい買い手も候補になります。再建築不可物件の場合は建て替え目的の買い手は候補から外れますので、売却先も少なくなるでしょう。再建築不可物件はいくら価格が安くても、売却できない場合もあります。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件を活用するには、リフォームやリノベーションをしたり、更地にしたりする方法があります。売却する場合もそのまま売却する場合もあれば、再建築可能にして売却する方法もあるでしょう。それぞれの内容について、解説していきます。

リフォーム・リノベーションする

再建築不可物件では建て替えはできませんが、リフォームは可能です。既存の建物をリフォームして居住性や耐震性などを高め、長く建物を活用する方法もあります。しかしすべての建物が、リフォームできるわけではありません。

再建築不可物件でリフォームできるのは、建築確認申請が不要な範囲のリフォームに限られます。建築確認申請とは建物を建てたり修繕を行う際に、建築内容が建築基準関係の規定に適合するかどうかを都道府県などに申請する手続きです。通常はリフォームでも建築確認が必要になりますが、次の条件を満たす建物の場合は申請が不要です。

上記のような建物は4号建築物と呼ばれ、建築確認申請が不要です。再建築不可物件は規模の小さい物件が多いため、4号建築物に該当する場合が多いでしょう。

更地にする

建物を壊して更地にして、活用する方法もあります。更地にすれば資材置き場や、駐車場・駐輪場、貸農園や資材置き場として貸すなどもできます。建物が古くて活用方法が見いだせない場合、更地にする方法も良いでしょう。

しかし、再建築不可物件は一度更地にすると建物が建てられません。また更地になってしまうことで、固定資産税の軽減税率が適用されなくなるため、固定資産税が高くなってしまいます。そのため活用方法が決まらないまま更地にしてしまうと、無駄な出費が増えることになります。更地にするのは、明確に活用方法が決まってからにしましょう。

建築可能な状態にして建て替える・売却する

再建築ができない要因を取り除くことで、例外的に建築ができるようになる場合もあります。具体的には、次のような方法があります。

1. 位置指定道路を新設する
2. 隣地を買う・借りる
3. 43条但し書きの許可を取得する

再建築不可の理由は、接道義務を果たしていないことです。そのため土地が接道要件を満たす形で位置指定道路を新設する方法があります。また、道路に接している幅が2m以下でも、隣地を購入することで接道義務を果たせる場合であれば、接道させるために隣地を買う（借りる）方法もあります。

43条但し書きの許可を取得できれば、再建築不可物件でも例外的に建築が可能になります。そのためには次のような条件を満たしているとして、許可される必要があります。

こうした条件をクリアして許可を取得できれば、建築は可能となります。ただし、この認定・許可は永続性のものではないので、建築のたびに許可を得なくてはならず、将来再建築できないケースもあるので注意が必要です。

そのまま売却する

有効な活用方法が見つからない場合は、売却するのもよいでしょう。しかし、再建築不可物件は売却が難しい場合もあるため、想定した価格で売却できるとは限りません。立地などの特性を理解したうえで、売却価格を決めるようにしましょう。

再建築不可物件の投資によくある勘違い

再建築不可物件は価格が低いため、投資用での購入を検討する方も多いでしょう。しかし、再建築不可物件を活用した投資では、初期投資がおさえられる訳ではありません。更地での活用も難しく、資産価値を上げることも簡単ではありません。再建築不可物件でよくある勘違いについて、紹介します。

初期費用を抑えて運用できる

再建築不可物件は価格が安いからと言って、投資の初期費用を抑えられるわけではありません。再建築不可物件は築年数の古い木造のケースが多く、修繕に関する費用負担は大きいです。また道路が狭いなど施工上の条件が悪い場合もあるため、工事費用が割高になる場合も多いでしょう。

再建築不可物件は物件価格は安くても、メンテナンス費用やリフォーム費用が割高になるため、トータルの費用負担は安くありません。再建築不可物件で投資を行う際には、すべての費用を見積もって検討する必要があります。

購入後に資産価値を上げられる

再建築不可物件を購入して、資産価値を上げることは実際には難しいでしょう。再建築不可物件は接道義務を果たすことで建築が可能になりますがそのためには隣地を購入したり、あるいは43条但し書きの許可を取得する必要があります。

ただ、隣地の購入は相手が必ずしも売却してくれるとは限りませんし、再建築不可を解消するための購入であることが分かれば隣地の所有者もできるだけ高く売ろうと交渉が難航するかもしれません。

43条但し書きは、必要な条件を満たす土地でなければ利用できません。隣地も思い通りに購入できるか不確実です。再建築不可物件を購入後に、接道義務を果たして資産価値を上げることはハードルが高いことを認識しておきましょう。

更地にして活用できる

再建築不可物件を更地として活用しても、十分な収益が上げられない可能性があります。駐車場や資材置き場など、更地として活用するのであれば再建築不可物件でも問題ありません。しかし再建築不可物件は接道義務を果たしていないため、車両が入りにくく駐車場には向かないでしょう。

資材置き場も同様に、資材を搬入しにくいです。太陽光発電を設置する方法などもありますが、周辺が住宅街の場合は日陰でできたり近隣に光が反射したりと、設置が難しいケースも多いでしょう。再建築不可物件では更地の活用でも、収益が見込みにくいです。

再建築不可物件は投資目的で安易に購入しない

再建築不可物件は相場よりも安く購入できますが、投資には向いていません。再建築ができないためリフォームして活用することはできますが、費用負担が大きいです。築年数の古い物件が多く、また立地が悪いため工事費用も割高になる場合が多いでしょう。

更地での活用方法も限られるため、期待通りの収益を生み出しにくいです。接道義務を果たして資産価値を上げられる可能性もありますが、隣地の購入はスムーズに進まない可能性もあります。確実に収益を上げられる方法がないのであれば、安易に再建築不可物件は購入しないようにしましょう。

まとめ

再建築不可物件とは、名前の通り再建築ができない物件を指します。再建築できない理由は接道義務を果たしていないためで、建築基準法などが施行される前に建築された物件が中心です。物件の使用方法が限られるため周辺の相場に比べると価格が安く、固定資産税なども安いため、一見投資用に向いているように見えるでしょう。

しかし、再建築不可物件はリフォームなどの費用負担も大きく、収益を上げにくい傾向にあります。転売も難しく、また物件の評価も低いため銀行融資も受けにくいでしょう。転売も難しく、安易に購入してしまうと、処分に困ってしまうかもしれません。投資用として再建築不可物件を購入する際は、慎重に検討するようにしましょう。