空室対策のアイデア10選！事例や賃貸経営でやってはいけない対策
多くの賃貸オーナーが頭を悩ませるのが、空室対策ではないでしょうか。本記事では、設備の導入や広告の見直しなど、入居者を集めるのに効果を発揮する10のアイデアを厳選してご紹介します。 ただし、費用対効果の見合わない空室対策をチョイスすると、収益性の悪化を招いてしまうかもしれません。自分の物件に合った対策を選択できるように、空室が起こる原因や、やってはいけない空室対策についても解説していきます。 ポイン...
不動産投資家K
高齢者向けの賃貸需要は増加傾向にあるものの、特有のリスクがあります。家賃滞納や孤独死、体調変化による事故、認知症に伴う近隣トラブルなど、一般の入居者とは異なる課題に直面する可能性があり、適切な対策が必要です。
本記事では、高齢者入居に伴うリスクの具体例と、賃貸住宅に高齢者を受け入れるメリット、高齢者入居の際にオーナーが実践できる対策について解説します。
高齢化社会と社会構造の変化、住宅ニーズの多様化などを背景に、高齢者への賃貸需要は年々増加しています。長く住んできた持ち家を手放して、医療機関や公共交通に近い利便性の高い地域へ移り住む高齢者も多くみられます。こうした「生活しやすい場所」へのニーズの高まりが、賃貸住宅への関心をさらに押し上げているといえるでしょう。
厚生労働省が2025年7月に公表した国民生活基礎調査によると、単身高齢者世帯は903万世帯と、過去最高となりました。夫婦のみの高齢者世帯も増加しており、単身高齢者世帯と合計すると1700万世帯を超え、今後も高齢者の1人暮らしは増える見通しとなっています。このことから、高齢者向け賃貸の需要は今後さらに拡大し、入居希望者の増加が見込まれる状況です。
高齢者向け賃貸住宅が不足している現状では、高齢者のニーズに応えることは、オーナーにとって安定した収入源を確保するチャンスともいえます。高齢の入居者を受け入れるオーナーは、受け入れ体制や設備の整備を事前に検討することが重要です。
参考：厚生労働省 2024（令和６）年 国民生活基礎調査の概況
高齢者への賃貸には、特有のリスクが存在します。家賃滞納や身体機能の低下に伴うトラブルなど、いくつかのリスクがあり、一般の入居者とは異なる配慮が求められます。
ここでは、高齢者への賃貸で起こりやすいリスクをみていきましょう。
高齢入居者は、主な収入源が年金に限られているケースが多く、収入が増えにくいという特徴があります。
そのため、医療費の増加や予想外の支出が重なると、家計に余裕がなくなり、家賃の支払いが遅れることが考えられます。家賃が支払われなければ、回収に時間や労力がかかり、オーナーにとって大きな負担となるでしょう。
特に長期入居の場合、将来的な医療費や介護費用の増加、年金受給額の変化などを見越しておく必要があります。
高齢入居者は、体調の変化が起こりやすく、急な病気や持病の悪化によって迅速な対応が求められる場合があります。
また、筋力や反射機能の低下により、室内や共用部での転倒事故が若い世代よりも発生しやすい点も懸念材料です。
単身で生活している高齢者の場合、日常的な接触が少ないことから異変に気づかれにくく、孤独死が発生するリスクも高まります。
万が一孤独死が発生した場合、原状回復にかかる費用は通常よりも高額になることが多く、専門的な清掃や修繕が必要になる場合もあるでしょう。また、近隣住民へのイメージの悪化につながり、噂が広まって風評被害が発生するリスクもあります。次の入居希望者が見つかりにくくなる可能性が高まるでしょう。
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高齢になるほど認知症を発症する可能性は高まり、物忘れや判断力の低下によって生活上のトラブルが生じることがあります。
たとえば、ゴミ出しの間違いや騒音問題、同じことを繰り返し尋ねる行動などは、近隣住民との摩擦や誤解につながるおそれがあります。また、鍵の閉め忘れや火の消し忘れなど、建物全体の安全に関わる行動が見られる場合もあるでしょう。
認知症に関連する行動や判断力の低下は、入居者本人だけでなく、周囲の安全や管理体制にも影響を及ぼすリスクがあります。
賃貸で発生し得るリスクに対しては、適切な対策を検討することが重要です。
リスクに対する主な対策は、以下のとおりです。
ここでは、高齢者入居に伴うリスクを軽減するための具体的な方法をいくつか紹介します。
高齢者に賃貸するリスクは、契約時に特約事項を工夫することで回避が可能です。
たとえば、次のような特約を付けることで、家賃滞納やトラブル発生時にも迅速に対応できます。
保証人や保証会社の存在は、オーナー側の金銭的リスクを軽減するだけでなく、緊急時の連絡先としても機能します。その結果、高齢者入居に伴うさまざまな不安や負担が軽減し、安心して入居者を受け入れられるようになるでしょう。
また、契約書に特約を明記しておくことで、契約上のトラブルを未然に防ぎ、オーナーと入居者双方にとって透明性の高い契約関係を築けます。
高齢者に賃貸する際には、見守り・巡回体制を整備することも重要な対策の1つです。具体的には、人感センサーや通信機器を活用した見守りサービスを導入したり、管理者やスタッフが定期的に巡回したりすることで、体調不良や転倒、事故などが発生した際に早期に発見・対応することが可能です。
国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死（転倒事故や誤嚥など）は告知が不要とされていますが、死亡後に長期間放置され、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知義務の対象となるため、早期発見が特に重要です。
このような体制は、入居者の安全を確保するだけでなく、孤独死などオーナー側のリスクにも備える効果があります。また、入居者やその家族に対しても安心感を提供でき、信頼関係の構築にもつながるでしょう。
さらに、定期巡回や見守りサービスの記録を残すことで、万が一の際の状況把握や対応の根拠にもなり、オーナーが安心して高齢者を受け入れられる環境を作れます。
参考：国土交通省 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について
高齢者の入居では、万が一家賃滞納が発生した場合でも、親族に連絡や支払いを頼れないケースが少なくありません。そのため、契約時に家賃保証会社の利用を義務付けることがオーナーにとって重要なリスク回避策となります。
家賃保証会社を活用することで、滞納発生時の家賃回収が確実に行われるだけでなく、緊急時の連絡体制が整備されているケースも多く、オーナー側の金銭的リスクや管理上の負担を大幅に軽減できるでしょう。
保証会社のサポートは、入居者の生活上のトラブルや予期せぬ事態への迅速な対応にもつながり、安心して高齢者入居を受け入れるための有効な手段となります。
高齢者への賃貸では、孤独死による損害リスクに備えるため、孤独死保険の活用が有効です。
保険には、オーナーが保険料を支払って加入するタイプと、入居者自身が加入するタイプの2種類があります。両者の違いは以下のとおりです。
| 項目 | オーナー負担型 | 入居者負担型 |
|---|---|---|
| 保険の種類 | 単独保険 | 家財保険（火災保険）特約 |
| 保険契約者 | オーナーまたは管理会社 | 入居者 |
| 補償内容 | ・遺品整理費用 ・原状回復費用 ・空室期間の家賃補填 |
・遺品整理費用 ・原状回復費用 |
| 保険金の受取人 | オーナーまたは管理会社 | 相続人 |
いずれも、万が一孤独死が発生した場合の遺品整理費用や原状回復費用などを補填でき、オーナーの金銭的リスクを軽減できます。
入居者が死亡した場合の対応については、以下の記事で詳しく説明していますので、あわせてご確認ください。
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高齢者向け賃貸では、設備面の配慮が入居者の安全のために欠かせません。段差や滑りやすい床、浴室の温度差は転倒や事故の原因になりやすいため、バリアフリー対応や手すりの設置、滑り止めシートの活用、浴室や廊下の照明改善、浴室暖房乾燥機の設置など、生活動線全体に配慮した対策が必要です。
設備面の工夫は、事故リスクの軽減だけでなく、入居者が安心して日常生活を送れる環境づくりにもつながります。また、転倒や事故による損害やトラブルの発生を抑えられるため、オーナー側の管理負担や修繕コストも軽減するでしょう。
さらに、安全性や快適性が高い物件は入居者満足度の向上にもつながり、長期入居につながります。
高齢者向け賃貸のリスク対策として、住宅セーフティネット制度の活用もおすすめです。
住宅セーフティネット制度は、高齢者・障害者・低所得者・子育て世帯など、住宅確保が特に必要な人（住宅確保要配慮者）が、民間賃貸住宅にスムーズに入居できるよう支援する制度です。
具体的には、「セーフティネット住宅」として登録された物件の情報提供、住宅の改修に対する支援、入居者への家賃補助、居住支援法人によるサポートなどが含まれます。
賃貸住宅を「セーフティネット住宅」として登録することで、国や自治体からさまざまな支援を受けられます。たとえば、家賃を一定程度下げる代わりに補助金を受け取れるほか、高齢者の受け入れに向けてバリアフリー化や居住環境の改善を行う際には、助成金を活用することも可能です。
オーナーは入居者の安全・快適性を確保しながら、経済的負担を軽減できるのがメリットです。
参考：国土交通省 住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～
高齢者を受け入れる際は、行政の窓口を把握しておくことが大切です。市区町村の役所や福祉サービスの窓口では、高齢入居者を対象とした相談体制や支援制度が整備されており、生活上の困りごとや介護、医療、住環境に関する相談に対応しています。
これらの窓口をあらかじめ把握しておくことで、入居者の体調不良や事故、孤独死、近隣トラブルなど、緊急時の対応が必要な場合にも迅速に行動できます。
また、連絡経路や対応フローを整理しておくことでオーナーの負担を軽減し、素早い対応ができることで、入居者にとっても安心できる環境を提供できるでしょう。
行政窓口との連携は、高齢者の入居を安全かつ円滑に進めるための重要なポイントです。
高齢者を受け入れることはリスクばかりではなく、さまざまなメリットがあります。高齢者向けの賃貸需要は今後も増加すると予想されており、メリットに目を向けて前向きに検討することで、安定した入居者の確保や長期的な家賃収入の確保につながるでしょう。
ここでは、高齢者に賃貸するメリットを解説します。
高齢者の入居を受け入れるメリットの1つは、長期入居の傾向があることです。若い世代は就職や転勤、結婚、子どもの独立など、ライフイベントに伴って引越しの機会が多く、短期間で入退去を繰り返すことも多いでしょう。
一方で、高齢者は、ライフスタイルの変化が少なく、生活の拠点を安定させることを重視する傾向があるため、長期間同じ賃貸住宅に住み続けるケースが多いのが特徴です。そのため、オーナーにとっては空室リスクの低下や安定した家賃収入の確保につながります。
また、長期入居者は物件や周囲の環境に慣れ、近隣との関係も築きやすいため、トラブルの発生も比較的少なくなる傾向があります。
高齢者向けの賃貸は初期対応や設備の工夫が必要ですが、長期的に安定した入居が期待できる点で、大きなメリットがあるといえるでしょう。
高齢者の入居を受け入れるメリットの1つとして、部屋をきれいに維持するケースが多いことがあげられます。
若い世代はライフスタイルの変化に伴い、大規模な模様替えや家具の移動を行うことが多く、床や壁の損傷、クロスの汚れなどが発生しやすい傾向があります。
一方、高齢者は日常生活で激しい動きを伴うことが少なく、家具の配置もあまり頻繁に変更しないため、物件の損傷リスクが低くなるでしょう。
また、清掃や整理整頓にも気を配る方も多く、室内だけでなく共用部も丁寧に使う傾向があります。
そのため、物件の状態を良好に保ちやすく、修繕費やリフォーム費用の負担を抑えられる点はオーナーにとって大きなメリットです。
高齢者の入居を受け入れることは、競合が少ないこともメリットです。高齢者向けの賃貸は、家賃滞納や孤独死、体調変化への対応といったリスクがあることから、入居を受け入れる物件が限られているのが現状です。
そのため、一般的な賃貸市場と比べて競合が少なく、募集時にほかの物件との競争が起こりにくい点が特徴です。
空室が発生しても、高齢者向けの条件や設備が整っていれば、比較的早期に入居者を見つけやすく、空室リスクの低減につながります。
高齢者はスーパーやドラッグストア、医療・福祉施設などへアクセスしやすい立地を重視する傾向があり、生活に必要な施設が周辺で揃っていれば、駅から離れた物件でもニーズに合致し、差別化しやすいといえます。
オーナーにとっては、リスクを適切に管理したうえで高齢者を受け入れることで空室対策ができ、安定した家賃収入を確保できることが魅力といえるでしょう。
高齢者を賃貸物件に受け入れる場合、オーナーは特有のリスクを把握し、適切にリスクを管理することが求められます。ここでは、オーナーが行うべきリスク管理のポイントをみていきましょう。
高齢者を賃貸物件に受け入れる際のリスク管理のポイントとして、入居基準を明確に設定することがあげられます。具体的には、入居可能な年齢の上限や入居に必要な収入、身元保証人の有無、健康状態や介護の必要度など、条件をあらかじめ定めておくとよいでしょう。
受け入れ基準を明確にすることで、入居後の家賃滞納やトラブル、健康上の緊急事態などのリスクを事前に把握・回避しやすくなります。
また、条件を具体的に設定しておけば、募集段階での問い合わせ対応や契約時の判断もスムーズになり、オーナー側の負担を軽減できるでしょう。
さらに、受け入れ基準を文書化することで、契約上のトラブル防止や管理方針の一貫性を確保でき、高齢者入居に伴うリスクを適切にコントロールできます。
高齢者を賃貸物件に受け入れる際のリスク管理として、緊急時の対応をマニュアル化することをおすすめします。入居者の体調不良や事故、孤独死、家賃滞納など、突発的な事態が発生した場合に備え、誰が・どのタイミングで対応するのか、どの連絡経路を使うのか、責任分担はどうするのかをあらかじめ明確にしておきましょう。
マニュアルを作成しておけば、現場での判断が遅れることを防ぎ、迅速かつ的確な対応が可能です。また、管理会社や家族、緊急連絡先との連携もスムーズになり、リスク発生時の被害を最小限に抑えることができるでしょう。
さらに、入居者やその家族に対しても安心感を提供でき、信頼関係の構築にもつながります。
緊急時の対応をマニュアル化しておくことは、高齢者入居に伴うリスクを管理する上で不可欠なポイントです。
高齢者の入居には一定のリスクが伴いますが、事前の準備や対策を講じることで、その多くを軽減することが可能です。具体的には、契約書の特約事項を工夫して入居条件を明確にしたり、見守りや巡回の体制を整えたりすることがあげられます。居住空間のバリアフリー化を進めることも効果的です。
また、家賃保証会社の活用や緊急連絡体制の整備など、オーナーが行える対応策は多岐にわたります。
これらを適切に実施することで、高齢者入居による安定した賃料収入を確保しながら、入居者の安全と生活の質を守り、安心できる賃貸経営を実現できるでしょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
新卒で不動産会社に入社後、一貫して賃貸管理業務に従事。オーナーが所有する物件の価値向上に取り組み、実務経験を積んできた。現在は、セミナーやキャンペーンの企画・立案など、マーケティング業務にも携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
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