高齢者の賃貸入居で起こりやすいリスクとは？オーナーが直面する課題と対策
高齢者向けの賃貸需要は増加傾向にあるものの、特有のリスクがあります。家賃滞納や孤独死、体調変化による事故、認知症に伴う近隣トラブルなど、一般の入居者とは異なる課題に直面する可能性があり、適切な対策が必要です。 本記事では、高齢者入居に伴うリスクの具体例と、賃貸住宅に高齢者を受け入れるメリット、高齢者入居の際にオーナーが実践できる対策について解説します。 ポイント 高齢化社会や住宅ニーズの多様化によ...
不動産投資家K
賃貸経営を成功させるうえで、どんな管理会社に管理を任せるかは非常に重要なポイントです。
一口に「管理会社」といっても、実はその出身や得意分野によって特徴は大きく異なります。この記事では、賃貸管理会社を母体別に5つのタイプに分け、それぞれの特徴や向いているオーナー像を解説します。
賃貸管理会社とは、賃貸に関するさまざまな管理業務をオーナーに代わり引き受けてくれる会社です。一般的に建物のメンテナンスや家賃回収などの業務を委託できます。つまり、賃貸管理会社はオーナーにとって不動産経営のビジネスパートナーといえるでしょう。
どのような管理会社をビジネスパートナーとするかは、その後の賃貸経営の成功を左右する可能性もある重要なポイントです。管理会社には、その経営母体や得意分野によって特徴があります。パートナーとして選定する際は、以下のような点に注意して、それぞれの会社を比較すると良いでしょう。
この3つを意識すると、自分に合った会社が見えてきます。この記事では、そのなかから母体の違いに注目して、管理会社の特徴を解説します。
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工務店やハウスメーカーなど建築・施工を母体とした管理会社です。施工後の管理までワンストップでの提供が可能です。
自社で建築しているため建物を深く理解しており、修繕やリフォームの対応が早いこと、品質管理に強いことが特徴です。建物の長期維持やリフォーム提案にも強いため、メンテナンス面で安心感があります。
また、建築から管理までの情報管理をワンストップで自社内製化している場合も多く、システムやデータを活用した運営を期待できます。
入居募集は外部仲介店に委託するケースが多く、スピード感に差が出る場合もあります。
建物の品質維持を重視したい、長期保有の安定経営を目指す方（長期保有・安定志向の方）
仲介チェーンが母体の管理会社です。主に賃貸仲介（入居者募集・斡旋）を強みとし、特に「入居付け」を重視しています。
入居付けに強く、店舗ごとに地域の需要や相場に精通しているのが特徴です。スピード感ある募集を行い、空室対策への即効性が期待できます。
修繕や建物維持の提案は後回しになる傾向があるといえるでしょう。
空室対策を最優先に考える方、回転率の高いエリアで運営している方（空室対策を重視する方）
系列を持たず、「管理」を専門にしている管理会社です。ハウスメーカーや仲介会社に属していないため、中立的な立場でオーナー様の利益を第一に考える姿勢が特徴といえます。ただし、管理戸数は、多くの会社が大手には劣ります。
収支報告や改善提案などに透明性があり、報告体制に優れ、サポート品質を重視する傾向があります。
自社で仲介部門を持たない場合は、募集を外部に委託することがあります。
信頼できるパートナーとして管理を任せたい方、既存物件の再生を考えている方
地元で長く営業している中小企業が中心で、昔ながらのスタイルを大切にした管理会社です。
地域の物件相場・入居者層・地元仲介ネットワークなど、「そのエリアを知り尽くしている」ことが強みです。顔の見える管理として、オーナー様や入居者と直接コミュニケーションを取りながら柔軟に対応するため、トラブル対応やクレーム処理がスピーディーなのが特徴です。また、すぐ現場に駆け付けられる安心感があります。
会社規模が小さいため、データ分析やDX対応が遅れている場合もあります。また社長や担当者の力量によってサービスの質に差が出やすいのも注意が必要です。
限定したエリアに特化して物件を所有する方、信頼関係を重視する方
分譲マンションや商業ビルなど大規模な開発事業を手掛ける会社のグループ管理会社です。全国規模の管理網とブランド信頼性を持つのが特徴です。
品質基準やブランドの信頼性が高く、運営体制もしっかりしています。システム化された業務フロー、24時間対応、建物維持計画などが整っており、遠隔オーナーや法人所有者でも安心して任せやすい体制です。
ハウスメーカー系の場合は、（１）でもあげたように、メンテナンス提案が的確といえるでしょう。
全国共通のルールやマニュアルに基づく運用のため、システム面が画一的で、オーナー個別の希望に柔軟対応が難しいという側面もあります。また、費用体系がやや高めに設定されている傾向があります。
ブランド志向の方、遠隔地に物件を持つ方
管理会社を母体の違いに着目して5つのタイプに分類し、それぞれの特徴について解説してきました。その特徴を踏まえつつ、オーナー様の志向・スタイル別に「どのタイプの管理会社と相性が良いか」を整理します。
上述したとおり、実際には、母体別による特徴のほかにも、得意分野や経営スタイルによっても特徴があり、さらに管理会社のタイプは細分化したり、複数の特徴を組み合わせた管理会社も存在します。
物件運用の方向性はオーナー様ごとに異なるため、自身のスタンスに合う管理会社を選ぶことで、物件を長期運用した際の満足度が大きく変わってきます。
空室リスクをできるだけ避けたい、長期的に手堅い運用を望むオーナー様や、家賃下落よりも、確実な入居と安定収益を優先したいオーナー様。安定した運用を「丸ごと任せられる」体制を重視します。
（1）建築系管理会社：自社施工物件の管理が中心で、長期的な入居者維持に強い
（5）分譲・開発系管理会社：ブランド力・募集力が強く、空室の不安を抑えやすい
新規投資への意欲が高く、物件を増やしながら収益最大化を狙いたいオーナー様。管理会社には、攻めの運用提案や戦略的な賃料設定を求める傾向があります。
（3）独立系・専業管理会社：柔軟性が高く、収益改善や投資拡大に向けた提案力が強い
管理委託費・修繕費など、ランニングコストをできるだけ抑えたいオーナー様。管理会社には、シンプルで透明性の高い費用体系を重視します。
（3）独立系・専業管理会社：コスト構造がシンプルで、比較的費用面の調整がしやすい
（4）地域密着・街の管理会社：地元のネットワークや地域事情に詳しく、効率の良い運営がしやすい
オーナー自身も現場感覚を大切にし、入居者や地域との関係づくりを重視するタイプ。近場での対応力や地域事情への理解を管理会社に期待します。
（4）地域密着・街の管理会社：地域情報に精通しており、現場対応が迅速
（2）仲介系管理会社：周辺エリアの入居ニーズや成約状況を把握しており、入居者傾向に詳しい
管理会社を選ぶ際は複数の会社を比較することが重要です。
管理会社選びは、賃貸経営の「パートナー選び」です。管理会社の規模よりも大切なのは、自分の物件と目的に合っているかどうかです。
自分の経営スタイルを明確にして、それに合うタイプを選ぶことで、賃貸経営の成果は大きく変わります。
管理会社を検討する際は、運営母体、得意分野、経営スタンスを参考に、「対応力」「募集力」「現場力」「透明性」「料金体系の妥当性」なども比較すると良いでしょう。たとえば、データドリブンな経営を重視する会社や臨機応変な現場力が強みの会社、それらの強みを併せ持つハイブリッド型の会社もあるでしょう。
賃貸経営において何を重視するのかまだ迷っている場合は、まずは、タイプの異なる管理会社を複数比較してみるのがおすすめです。
賃貸管理会社は、賃貸経営の成功を左右する大切なパートナーであり、オーナー様のタイプや経営目的によって、相性の良い管理会社はさまざまです。
運営母体、得意分野、経営スタンスの違いなどによって、管理会社の特徴は異なります。母体別には、建築系、仲介系、独立系、地域密着系、分譲開発系と大きく5つのタイプに分類でき、得意分野や経営スタイルによって複数の強みを併せ持つ会社もあります。
自分の理想とする運営を行うことができる管理会社を選択できるよう、今回紹介した出身母体はもちろん、さまざまな切り口で管理会社を比較するようにしましょう。
不動産投資家Kとその仲間たちを運営する株式会社アーキテクト・ディベロッパー（ADI）では、「蓄積された多様なデータを活用したデータドリブンな経営」と 地域密着型の「臨機応変な対応をする現場力」によって、将来を見据えた賃貸経営を行っています。
「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
執筆者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
新卒で不動産会社に入社後、一貫して賃貸管理業務に従事。オーナーが所有する物件の価値向上に取り組み、実務経験を積んできた。現在は、セミナーやキャンペーンの企画・立案など、マーケティング業務にも携わっている。
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