土地売却時にかかる税金の計算方法は？土地を売る際の節税方法
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不動産投資家K
仲介業者の立場として不動産を売却するにはさまざまなポイントで資格が必要となりますが、自己所有の物件を自分で売却するのであれば資格がなくても可能です。
自分で売却すると手元により多くのお金が残ると思われがちですが、実はそうとも言い切れません。有資格者であるプロに相談することで、より理想に近い不動産取引が可能となる場合があります。
この記事では、不動産取引に関する資格と、プロに相談するメリットを解説します。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「資産運用に不動産投資を検討したい」「管理が大変なので、土地・建物を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
大切なあなたやあなたの家族の資産を有効に活用出来るよう、お気軽にご相談ください！
不動産の売買取引や登記などの法的な手続きをプロとして行うために、4つの資格が存在します。「土地家屋調査士」「不動産鑑定士」「宅地建物取引士」「司法書士」です。
不動産取引において、それぞれ担う役割や対応するフェーズが異なります。ここからは、これら4つの資格について、わかりやすく解説します。
「土地家屋調査士」は、別名「土地建物のドクター」ともいわれる資格です。いわば物件の健康診断をするように、土地と家屋の状態を調べて公表するエキスパートです。
「この土地の地盤は問題ないか」「家屋の耐久性は十分か」「隣家と敷地の境界線はどこになるのか」などを調べる、専門性の高い資格です。
土地家屋調査士の一番の特徴は不動産登記の中の「表示に関する登記」の申請代理が行うことができる点です。この表示に関する登記の申請代理は、あらゆる資格の中でも土地家屋調査士だけが持つ強みです。
契約不適合責任に絡んだトラブルを防ぐために、所有物件を売却する前に土地家屋調査士に診断を依頼するケースも見られます。
「不動産鑑定士」とは、その名の通り不動産の価値を鑑定する資格を指します。資格取得の難易度が高く、公認会計士・弁護士と並んで「3大国家資格」といわれるほどです。
不動産の価値や価格は変動も多く、適切な価格を見極めるには豊富な知識や経験が必要です。不動産鑑定士が物件価格とその根拠となる裏付けを示すことで、価格設定に信憑性を持たせることが可能です。
不動産取引を扱う事業者にとってマストな資格が「宅地建物取引士」です。「宅建（たっけん）」とも呼ばれる資格で、不動産業者には必ず有資格者が在籍しています。
今回紹介する4つの資格のなかでは、もっとも身近な土地建物に関する資格者でしょう。土地や建物の売買や賃貸などの取引に関する専門家で、仲介業者、媒介業者などの職種に携わることが多い資格です。
法務局や裁判所、検察庁などへ提出するための書類などを扱う専門資格が「司法書士」です。不動産取引における司法書士の役目は、取引対象となる不動産の所有権を明らかにする登記を代理することです。
不動産登記は本人でもできます。しかし、手続きや添付書類の準備、必要書類の作成などは、非常に煩雑です。そのため、専門家に代理してもらうことが多いでしょう。代理人による権利関係の登記は、原則として司法書士もしくは弁護士しか担えません。
登記の移転とは、売主から買手へと不動産の所有権を移すことです。不動産の売買による所有権の移動を明確にするために必須な作業であり、これを行わなければ売買は完結しません。
不動産取引において、第三者の物件の仲介をする場合には、宅地建物取引士の資格が必要です。しかし自分自身が所有する不動産を売買する場合、資格は必要とされていません。
ただし、煩雑な手続きや準備には、相応のエネルギーと時間をかける必要があることも事実です。
不動産取引を手がける会社は、会社の規模に応じて一定数以上の宅地建物取引士が社内に在籍していなければなりません。宅地建物取引士は、不動産の公正な取引をするための資格だからです。
具体的には、1事務所あたり従業者5人に対して1人以上の宅地建物取引士の配置が義務づけられています。
自動車や有価証券、美術品などと同じく、土地や建物などの不動産も自己所有の資産です。基本的には個人の判断で自由に売ったり買ったりすることができます。とはいえ、衣服・書籍・家具などをリサイクルショップに持ち込むのと不動産を売買するのとでは訳が違います。不動産取引は取引金額が大きいだけでなく、法的な手続きも必要で、手間もかかります。
個人で不動産取引を行う場合は、主に直接個人での取引となるため、仲介手数料がかからないというメリットがあげられます。
不動産の購入希望者との直接取引では、一般的な不動産取引の際に発生する仲介料が発生しません。取引によって差はありますが、ほとんどの不動産売買の多くは高額な取引です。
そのため仲介料も高額となります。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められており、売買価格（税抜き価格）によって比率が決まっています。400万円を超える物件の仲介料は、税抜取引物件価格の3％プラス6万円プラス消費税です。200万円超400万円以下の場合は税抜取引物件価格の4％プラス2万円プラス消費税、200万円以下なら税抜取引物件価格の5％プラス消費税となります。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
| 400万円超 | 代金の3％＋6万円 |
| 200万円超400万円以下 | 代金の4％＋2万円 |
| 200万円以下 | 代金の5％ |
不動産売買では、1,000万円や2,000万円を超える取引は珍しくありません。そのため仲介手数料が数十万円から100万円を超えることもあります。億単位の取引であれば、仲介手数料だけでも数百万円にのぼります。
時間と労力はかかりますが、直接取引で仲介料を節約することは意味があるかもしれません。
先に紹介した4つの資格が連携するもっとも円滑で安全な、理想的不動産売却パターンを紹介します。
この一連の流れをサポートするのが不動産会社です。とはいえ、コストや手間を省くために専門家を起用せずに自社で解決してしまうケースもあるでしょう。
不動産会社は、不動産に関する商取引のプロです。価格査定や建物の状態の診断、法的手続きなど、異なる専門分野が関わる取引なので、こうした4つの専門分野の資格者が関係するものと認識しておきましょう。
独力で不動産を売買するためには、販売活動や煩雑な法的手続きをすべて自分で行わなければなりません。そのため、大変な労力が必要です。
不動産を売却するためには、買手も自分で探す必要があります。インターネットを使って買手を探すことも可能ではありますが、効果的に物件をアピールし、注目してもらうためのノウハウが大切です。
買い手による物件の下見から交渉、必要書類の作成も自分自身が対応しなければなりません。本業のある方が、買い手の都合に合わせて物件を案内したり、書類を作ったりするのは至難の業でしょう。
不動産取引のプロに任せることで、そういった煩雑な手続きから解放されます。
個人で不動産を売買することに成功したとしても、事後に何らかのトラブルや行き違いが発生するおそれがあります。プロに任せるよりも個人で取引をする方が、トラブルの発生する確率は上がるでしょう。
プロであれば知識と経験から、未然にさまざまな不安要因をクリアして販売に至ります。それでも、時として事後のトラブルが発生するのです。一般人が販売した場合には、そのリスクの大きさはプロの比ではありません。
トラブルのために売買契約が不成立になることや、悪くすれば賠償問題に発展する可能性もあります。プロに任せることで、トラブルのリスクを下げたほうが賢明といえるでしょう。
個人が不動産を販売すると、買い手は金融機関から融資を受けることが難しくなります。
もちろん買い手にキャッシュで購入できる資金力があれば、問題ありません。しかし不動産という大きな買い物の場合、ローンを組むことが一般的でしょう。
ところが個人の不動産取引の場合、プロに任せていれば通るローン審査が通らないことがあるのです。
不動産に対する融資の可否を判断する重要書類の1つに重要事項説明書があります。これは不動産の現状や瑕疵を説明する書類ですが、宅地建物取引士しか作成できないことが宅建業法で定められているため個人取引の場合には作成できず、ローン審査の障壁となることも考えられます。
このように煩雑さやトラブル、買手のローンのことなどを考え合わせると、コストはかかってもプロに相談して進めていく方が安心して手堅い取引ができるといえるでしょう。
不動産を売る際、適正な価格でトラブルのない取引を進めるために、4つの資格がそれぞれの役割を果たします。自己所有の不動産なら、自分ひとりの力で販売することも不可能ではありません。
しかし、煩雑さやトラブルのリスク、ローンが使えることや売りやすさなどを考えれば、資格を持ったプロに任せて、後々トラブルのない適正な取引で売却することをおすすめします。
監修者
岩佐 慎一朗
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