大家になるには何が必要？ アパート経営の流れや注意点、成功のポイント
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不動産投資家K
未公開物件とは、一般の方が簡単に目にできる場所には情報が掲載されておらず、物件の売却依頼を受けた不動産会社だけが知っている物件のことです。「未公開」という言葉から希少価値のある優良物件とイメージしがちですが、良い物件かどうかはケースによって異なるのが実際のところです。
本記事では未公開物件とはなにか、未公開となるさまざまな理由、未公開物件の注意点や探し方を解説します。
未公開物件とは、不動産情報ポータルサイトやチラシなどに掲載されておらず一般公開されていない物件のことを指します。ただし、「未公開物件」といっても、実際にどの部分に対して未公開なのかはケースによって異なります。
定義があいまいなまま使われている「未公開物件」ですが、大まかに「REINSへの登録の有無」によって分類が可能です。
REINSに登録されていない物件は、厳密な意味で未公開物件となります。REINS（レインズ）とは全国の不動産会社が物件情報を共有するデータベースのことで、一般の方はアクセスできません。不動産売却の依頼を受けた不動産会社は、ほとんどの場合で物件情報をREINSに登録する義務が発生します。
ただし、REINSへの登録が任意で選べる媒介契約を結んでいたり、売却依頼を受けたばかりであったりすると、REINSに未登録の状態となり得ます。REINSに未登録の物件は売却依頼を受けた不動産会社のみが把握している物件となり、未公開物件として扱われます。自社サイトやチラシにも掲載されていない未公開物件であれば、「完全な未公開物件」といえるでしょう。
REINSには登録しているものの、不動産ポータルサイトには掲載していない物件のことを「非公開物件」と呼ぶ場合があります。不動産会社はREINSから物件情報を閲覧できるため、完全な未公開とはいえません。一方で、一般の方がアクセスできるインターネット上には物件情報が掲載されていないため、物件を探す顧客側にとっては未公開となります。
不動産会社によっては、REINSには登録済みでポータルサイトには未掲載の物件も「未公開物件」として呼んでいる場合もあります。非公開物件にせよ未公開物件にせよ、明確に定義はないため同様の意味で使われているケースも多いでしょう。
物件情報を未公開にする理由には「不動産会社の事情」や「物件の特性」、「売主の都合」などがあります。
売却物件は、広く公開されるほうが買い手が見つかりやすくなると考えるのが一般的です。それでもあえて未公開にするには、以下のような理由があります。
順に詳しく解説します。
不動産の売却依頼を受けた不動産会社は、その物件が好条件ですぐに買い手が見つかりそうだと判断すると、物件情報をできるだけ未公開にしたいと考えます。なぜなら、売却の依頼を受けた物件に対して、自社で買い手を見つけて売買契約を成立させると、不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を得られるからです。
物件を公開して他社の仲介で買い手が見つかった場合は、売却依頼を受けた不動産会社は売主からしか仲介手数料がもらえません。そのため、物件の条件が良ければ、REINSに登録しなければならない期日までに自社顧客に紹介して成約を狙う不動産会社が多いでしょう。自社で買い手を見つけられるのであれば、物件情報を宣伝する広告費もカットできます。
不動産の売却を仲介する場合、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結しなければなりません。その契約が「一般媒介契約」の場合、REINSへの物件情報の登録は義務ではないため、売主と不動産会社の判断でREINSへ登録しない選択が可能です。
媒介契約は3種類あり、一般媒介契約のほかには「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、REINSへの登録が義務付けられているため、売主がREINSへの情報掲載を望まない場合は一般媒介契約を選ぶ必要があります。
不動産を売却する売主の要望によって未公開物件となるケースもあります。住宅を売却する理由が借金や近隣トラブルなどの場合、家を売りに出していることを近所の人に知られたくないと考える方も多いです。
また、引っ越し先が未定のため家の売却がすぐに進んでほしくない、居住中に見学に来られると困るなどの理由で、物件情報が広く公開されないように未公開とする場合もあるでしょう。
物件情報が未公開となる理由として、建物が未完成であるケースが考えられます。建築確認前の物件は、広告できないことが宅建業法で決まっており、未完成の物件情報は一般的なポータルサイトなどには掲載できません。
ただし、少しでも早く買い手を見つけておきたい売主としては、物件の完成前から信頼できる不動産会社に販売活動を依頼するケースがあります。その場合には、依頼を受けた不動産会社の顧客にのみ未公開物件として紹介されます。
REINSへの登録が義務化されている媒介契約であっても、登録前の猶予期間中のみ未公開物件となっている可能性があります。
不動産会社が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で不動産の仲介を引き受けた場合、REINSへの登録に一定の猶予期間が設定されています。REINSへの登録を済ませなければならない期間は、「専任媒介契約」であれば契約締結の翌日から7日以内、「専任専属媒介契約」であれば翌5日以内です。その期間内であれば、REINSへ登録せずに未公開物件として自社の顧客のみに紹介することが可能です。
ここまで説明してきた「未公開である理由」からもわかるように、必ずしも「未公開物件＝お得な掘り出し物」とは限りません。そのため、未公開物件を検討するときには、その物件情報が信用できるものなのか、価格や条件が適切なものなのかを見極める必要があります。
ここからは、未公開物件の注意点として、「情報の信頼性」と「価格や条件の妥当性」の2点を詳しく解説していきます。
物件情報を取得しにくい一面がある未公開物件は、信頼できる情報かどうかを注意深く判断する必要があります。もしかしたら、物件情報を公開しづらい「悪い理由」があるのかもしれません。
たとえば、近隣住民の迷惑行為を理由に売却する物件は、売却を周囲に知られないように未公開物件として売り出す可能性も高いでしょう。また、未公開物件のなかには積極的に公開できない事情を持つ物件が紛れ込んでいる恐れもあります。悪徳な業者であれば、雨漏りなどの欠陥住宅や事故物件を未公開物件として販売しているかもしれません。
「未公開」という言葉から特別感や希少性を感じ優良な物件情報と思いがちですが、検討する際には通常の物件と同じように冷静に判断することが大切です。
未公開物件は、物件価格が相場よりも割高であっても気が付きにくい点に注意が必要です。ポータルサイトに掲載されている物件であればサイト上にある他物件との比較がしやすいですが、未公開物件は比較対象がないため価格が適切なのか判断がつきにくいでしょう。
とくに条件の良い人気物件では、特定の顧客にしか紹介されないプレミアム感を出すために、戦略として物件情報を未公開にしている場合があります。ここでしか得られない特別な物件と印象づけることにより、相場よりも高い価格での売却を狙えるからです。また、一般公開までの日にちが限られている、ほかにも購入希望者がいるため判断を急かされるなど、じっくり検討できる時間がとれないケースも見られます。
未公開物件を検討するときには、周辺物件の相場としっかり比較して、価格や条件が妥当であるか慎重な判断が必要です。短い時間で決断を迫られるかもしれませんが、未公開である点に特別な価値をおきすぎないように注意しましょう。
自分の希望に合った未公開物件に出会うには、不動産会社との信頼関係が必要です。未公開物件は、多くの人が自由にアクセスできる場所には掲載されていません。まずは、実績があり検討する地域に強みを持つ不動産会社に足を運んで、どのような物件を探しているのかを相談しましょう。
その際には、購入意志が強いことを理解してもらうため、具体的な希望条件をしっかりと伝え、希望に合う物件が出たら紹介してもらえるように担当者と良好な関係性を構築していきましょう。
また、複数の不動産会社に相談して情報の入手先を幅広くもつことも良いでしょう。不動産会社自身が運営する自社サイトをこまめにチェックしたり、メルマガへ会員登録をしたりすると、不動産会社が持つ独自の情報を得やすくなります。
繰り返しになりますが、未公開物件だからといって特別な優良物件であるとは限りません。物件が未公開になっている理由はさまざまであり、なかには長期間売れ残ったために広告を取り下げて未公開になっている物件もあるでしょう。反対に、売主の都合や公開前の一時的なタイミングで未公開となっている物件であれば、世間よりも一足早く優良物件に出会える可能性もあります。
また、「未公開物件」の定義はあいまいです。REINSやポータルサイトに未登録でも、不動産会社の自社サイトには掲載しているケースもあります。REINSに登録していても、ポータルサイトには未掲載のため未公開物件として紹介される場合もあります。
厳密な意味での未公開でなくても「未公開物件」として扱えるため、物件に希少価値を持たせるセールストークとして「未公開」が使われているケースも多いです。そのため、物件情報の公開状況に惑わされずに、本当に購入する価値のある物件なのかを判断することが大切です。
未公開物件は、誰でもが閲覧できるインターネット上やチラシなどで一般公開されていない物件です。未公開になる理由は物件によりさまざまで、すぐに買い手が見つかりそうな物件、売主の要望、REINSに登録するまでの猶予期間中などの理由があげられます。
未公開物件を検討するときには、情報の信頼性や価格や条件の妥当性に注意が必要です。不動産会社との良好な関係構築により未公開物件を紹介してもらえる可能性が高まりますが、「未公開」という言葉に惑わされずに冷静な目で見極めるように心がけましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、不動産コンサルティングマスター
不動産・建築業界歴20年。アパートの建築請負営業、それに係る土地仲介業務、仕入営業に携わっている。自身でも不動産経営を行っており顧客目線で業務に取り組んでいる。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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